Vay ngân hàng đầu tư bất động sản, nên không | Vay ngân hàng để đầu tư bất động sản chỉ hợp lý và khả khi với hai điều kiện.
- Mức tăng trưởng cao hơn lãi suất hằng năm.
- Tiền cho thuê cao hơn phần trả góp.
Cả hai đều không tồn ở Việt Nam vì lợi tức thuê chỉ tầm 4% trong khi lãi suất là 10%. Bạn phải cọc ít nhất 60% tiền mua, vay trả góp 40% còn lại thì chỉ mới cân bằng dòng tiền mỗi tháng. Đó là chưa tính khả năng lãi suất tăng trong tương lai.
Ở Mỹ Âu người ta có thể vay rồi đầu tư dài hạn là vì lãi suất thường cố định và thấp, dao động 3-4% thời hạn 30 năm. Trong khi đó thì mức cho thuê là 4% cho nên họ dùng doanh thu thuê để trả lãi. Ngoài ra thì nhiều nước còn cho trừ tiền lãi vào thuế để giảm gánh nặng. Nhiều người làm vậy cho kế hoạch về hưu của mình.
Ở Việt Nam thì đó là điều bất khả thi vì lãi suất sẽ ăn sạch lợi nhuận trong dài hạn. Sở dĩ nhiều người vẫn làm là trong giai đoạn tăng trưởng, giá nhà đất tăng trên hai số. Trong vài năm qua thì 15-02% là chuyện thường. Nó khiến họ lầm tưởng về sự ổn định và tài năng trong khi đó chỉ là ảo giác tiền tệ.
Không tin thì dùng Excel để tính. Sẽ không bao giờ ra mức cân bằng. Nếu đầu tư bất động sản ở Việt Nam thì chỉ nên dùng tiền mặt. Còn không thì đừng bị cuốn vô lãi suất, nó sẽ tiêu diệt bạn.
Bóc Phốt Tài Chính | 24.1.2021
