Chàng trai Úc 29 tuổi mua 30 căn nhà | Bài viết bỏ nhiều chi tiết và giấu đi một số thông tin quan trọng. Bất cứ ai đã từng soạn gói vay thế chấp nhà đọc cũng biết. Vì anh ta ở Úc nên xin dùng cơ chế ở đó để giải thích.
- Anh ta thế chấp căn nhà của cha mẹ, dùng giá trị dư của nó, gọi là Home Equity, để vay mua căn thứ hai. Ví dụ căn của gia đình là $400,000, anh lấy nó thế chấp để vay tối đa 80%.
- Căn thứ 2 chỉ cần cọc 5%. Anh ta nói là $100,000 thì cọc $5,000. Còn lại vay và phải mua Bảo Hiểm Thế Chấp (Mortgage Insurance).
- Nếu anh ta không dùng tài sản của gia đình thì tôi bất ngờ. Vẫn có thể tiết kiệm được nhưng rất ít ngân hàng nào chịu cho người thu nhập $500/tuần vay mua nhà mà không có tiền phụ. Hoàn toàn có thể để dành $20,000 rồi dùng làm cọc để mua căn $100,000.
- Mua xong anh ta cho thuê, lấy tiền thuê trả lãi nhân hàng. Hiệu suất thuê 4-5%, lãi suất cũng cỡ 4-5% mỗi năm. Anh ta có dòng tiền cộng (positive cash flow).
- Khi các căn nhà tăng giá trị thì anh ta lập lại quá trình. Dùng equity để vay thêm mức tối đa có thể. Dùng tiền thuê nhà của căn mới mua để trả.
Đây là hình thức cực kỳ nguy hiểm và chỉ xảy ra trong giai đoạn bong bóng, khi các ngân hàng giảm tiêu chuẩn và nới lỏng tín dụng.
- Thời điểm anh ta mua là 2011 lúc thị trường giảm đậm. Tầm 10-20%.
- Lãi suất lúc đó cũng thấp nên ngân hàng dễ dãi.
- Đúng thời đúng việc, kèm chút may mắn thì tận dụng.
Bây giờ thì chính phủ đã siết quy định sau khi qua nhiều người vay xong không thể trả rồi phải bán nhà. Cực khó để làm điều tương tự trong thời điểm hiện tại khi giá nhà ở đỉnh.
Nên nhớ đây là ở Úc. Các bạn ở Việt Nam đừng ảo tưởng rồi làm theo. Lãi suất vay ở Việt Nam là 8-10%, gấp đôi hiệu suất cho thuê rồi. Nên mô hình này không áp dụng được.
Chưa kể nếu anh ta thấy bại thì có trợ cấp để phụ trả. Ở Úc bạn có thể lấy lãi trừ vào thuế thu nhập, gọi là negative gearing, nên làm được. Ở Việt Nam thì bất khả thi.
Anh ta thành công nhờ mạo hiểm, bản lĩnh và chút may mắn khi tham gia đúng chu kỳ. Ngưỡng mộ.
Bóc Phốt Tài Chính | 24.2.2021
