Xây trọ 0 đồng | Nói về xây trọ cho thuê thì đây là kinh nghiệm của mình ở Vũng Tàu năm 2014.
- Người trong gia đình có đất trống. Mình có vốn. Họ góp đất, mình góp 150 triệu để xây 3 phòng trọ.
- Ước tính mỗi tháng sẽ cho thuê 1.5 triệu. Mỗi năm 18 triệu. Hiệu suất 0.36 nghĩa là 3 năm lấy lại vốn.
Thực tế như sau.
- Người ta thuê nhưng không phải lúc nào cũng 1.5 triệu. Đó là số tiền bao trọn gói. Tính ra trừ chi phí thì thuê được 1 triệu/tháng. Hiệu suất giờ là 0.24, 4 năm mới thu hồi vốn.
- Nhưng chưa xong. Nhà trọ mau xuống cấp nên phải tốn thêm tiền sửa mỗi năm. Hiệu suất xuống 0.15 là trung bình cho nhà trọ.
Bài viết có nhiều điều mâu thuẫn và phi thực tế.
- Năng suất cho thuê 90% gần như không tồn tại. Có thể là sát khu công nghiệp nhưng không bao giờ có mức đó. 70% thì hợp lý vì người ta ra vào thường xuyên.
- Không tốn tiền xây. Nghĩa là lấy tiền thuê trả lãi ngân hàng. Nhưng lấy máy tính ra sẽ thấy khác. Vay 300 triệu thời hạn 10 năm lão 10% thì mỗi tháng trả 3.96 triệu, mỗi năm 47 triệu, nghĩa là 15.84% (mortgage constant không biết dịch là gì) mỗi năm.
- Hiệu suất thuê nhà phải trên 15.84% mới đủ. Nhưng khó có mức đó. Chưa kể trong suốt thời gian đó coi như đầu tư chưa lấy lãi mà chỉ trả nợ thôi.
Như bao nội dung tài chính khác, trên giấy thì rất hay nhưng áp dụng ngoài đời thì không. Đó là chưa kể nếu đã có đất sẵn. Còn mua lại làm từ đầu thì hiệu suất trọ tầm 8-10% thôi. Đa số nhà cho thuê chỉ có mức 4% cho nên đừng dùng số nào cao hơn.
Bóc Phốt Tài Chính | 05.4.2021
