Khi nội dung này được xuất bản vào tháng 11 năm 2022 thì thị trường nhà đất Việt Nam đang đi ngang, ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay, cổ phiếu các công ty bất động sản đã mất phân nửa giá từ đầu năm và vài dự án cao cấp đã chiết khấu đến 50% nhưng vẫn không bán được.
Đã hơn một năm trôi qua kể từ khi kênh YouTube này ra đời và lúc đó, thị trường bất động sản đang lên điên cuồng và đa số người dân bác bỏ những phân tích trái chiều. Nhưng bây giờ, có lẽ nhận thức đã thay đổi đủ nhiều.
Nếu phải miêu tả kinh tế Việt Nam thì có thể gọi nó là “Nền kinh tế bất động sản” vì ngành này có sự ảnh hưởng quá lớn đối với các lĩnh vực khác.
- Trong danh mục chỉ số chứng khoán VN30, bất động sản và ngân hàng chiếm 60%.
- 5 trong 10 người giàu nhất Việt Nam làm bất động sản.
- Một người dân Việt Nam bình thường phải đi làm ít nhất 50 năm mới mua được một chung cư tầm trung ở Sài Gòn.
Nhưng bài viết này không muốn miêu tả những kỳ tích không đáng tự hào đó, mà là phân tích những rủi ro với thị trường bất động sản Việt Nam. Cho dù quan điểm của bạn là gì, có đầu tư hay không, thì cũng phải biết để không bị bỡ ngỡ vì bạn sớm muộn gì cũng phải đối mặt với nó.
Trước tiên, xin lưu ý, đây chỉ là quan điểm cá nhân của tác giả chứ không phải là lời tư vấn pháp lý hay tài chính.
[1] Việt Nam chưa có quyền sở hữu đất
Đây có lẽ là điều quan trọng nhất. Điều 53 trong Hiến Pháp của Việt Nam quy định như sau:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Có nghĩa là khi mua đất, điều bạn thực sự đang làm là mua quyền sử dụng chứ không phải sở hữu. Phải sẽ đối mặt với nguy cơ miếng đất đó có thể bị thu hồi.
[2] Dính quy hoạch
Bạn đang sở hữu lô đất, nhưng bỗng nhiên một ngày nào đó, nó bị vào quy hoạch để thực hiện một dự án công ích nào đó. Tuy khả năng thấp nhưng không có nghĩa là hiếm.
Nếu bị, bạn sẽ không được xây dựng hay bán lại. Nếu đã lỡ đầu tư thì khả năng cao, miếng đất đó sẽ mất giá vì không ai muốn mua ở nơi đang dính quy hoạch.
[3] Dữ liệu không tập trung
Khác với các nước phát triển, Việt Nam vẫn chưa thiết lập một hệ thống lưu trữ thông tin sở hữu đất tập trung. Nghĩa là bạn không thể nào lên mạng tự coi lô đất đó đang đứng tên ai và có dính quy hoạch không. Điều này dẫn đến nhiều vấn đề như thông tin thiếu minh bạch và quan liêu.
[4] Thủ tục hành chính rườm rà
Vấn nạn này không chỉ diễn ra ở bất động sản mà gần như tất cả những hoạt động nào liên quan đến giấy tờ. Nhưng riêng với nhà đất, vì giá trị tài chính cao, nên mức độ nghiêm trọng hơn.
Bạn không thể tin tưởng tuyệt đối người bán hay nhân viên môi giới, mà phải đích thân kiểm tra thông tin. Điều này khiến bạn mất nhiều thời gian. Ví dụ bạn ở Sài Gòn mà muốn mua đất ở Phú Quốc, bạn phải đến tận nơi để kiểm chứng và ký giấy tờ.
Chưa hết, mua đất xong thì lấy gì bảo đảm nó không phải là giả hay có tranh chấp. Khi bạn đi xa, lấy gì ngăn chặn người khác không lạm dụng. Rồi nếu có xung đột, bạn sẽ giải quyết bằng cách nào?
[5] Giá cả bị bơm thôi và định giá theo cảm tính
Không như những thị trường khác, bất động sản Việt Nam không theo bất cứ quy luật nào. Cung cầu cũng không giải thích được vì sao một lô đất năm trước có giá 500 triệu, nhưng năm sau đó lại được người chủ đòi 2 tỷ mới chịu bán.
Hãy đến bất cứ thành phố nào, nhất là ở vùng ven và tỉnh, bạn sẽ thấy sự điên rồ phi lý của bất động sản Việt Nam. Giá cả nhảy vọt gấp vài đến chục lần trong khoảng thời gian ngắn.
Thu nhập người dân có tăng không, cơ sở hạ tầng có phát triển không hay tiêu chuẩn sống có cải thiện không? Gần như không. Điều duy nhất đi lên là giá nhà đất và không ai hiểu vì sao.
Điều đó cho thấy giá cả chỉ dựa trên cảm tính chứ không phải là sức mạnh kinh tế và nhu cầu thật. Đó là định nghĩa của bong bóng tài chính.
Bạn mua một miếng đất, rồi nó tăng giá nhanh như siêu lạm phát, và bản thân cảm thấy mình thật tài giỏi. Nhưng sao không hỏi liệu điều đó có phải là thổi giá không? Trong cơn điên thì người ta mặc kệ lý luận. Chỉ khi thị trường đóng băng như hiện nay thì mới nhận ra sự phi lý.
[6] Mua chung cư không được nhận sổ hồng và quản lý kém
Khi giá nhà đất gấp trăm lần thu nhập thì chung cư được coi là lựa chọn hợp lý. Những bài báo về cuộc sống văn minh, cộng đồng thân thiện và tiện ích trong một thị trấn cao tầng sẽ làm bạn mơ mộng.
Nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại. Rất nhiều dự án chung cư chậm cấp sổ hoặc không bao giờ có sổ hồng. Mình sẽ không nêu tên công ty nào, nhưng vấn nạn này quá phổ biến nên được coi là bình thường. Dù là công ty nhỏ, vừa, lớn, hay đang niêm yết trên sàn chứng khoán, tất cả đều ít nhiều có tai tiếng vì chậm ra sổ hồng.
Nhiều dự án chưa hoàn tất dù đã nhận tiền của khách cách đây hơn chục năm. Đó là một nỗi ám ảnh của người đi mua nhà.
Chưa nói đến chung cư ở Việt Nam mau xuống cấp và cùng nghĩa với việc mau giảm giá. Chất lượng xây dựng khác hoàn toàn so với những gì được quảng bá. Từ chỗ gửi xe, nhà trẻ, khu tập thể, vệ sinh, thang máy hư cho đến phí quản lý tăng còn chất lượng thì không.
Đó là vì sao nhiều người nói “Mua chung cư không khác gì bỏ tiền thuê nhà.” Vì trong dài hạn, nó sẽ xuống cấp và tiền bạn đổ vào cũng vậy.
Kết luận
Những vấn đề nêu trên không chỉ xảy với riêng thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng không vì thế mà nhắm mắt. Nếu bạn muốn đầu tư vào nơi đây, hãy hiểu rõ và chấp nhận những rủi ro đó.
Lợi nhuận cao thì rủi ro cũng vậy. Nhà đất Việt Nam tăng giá nhanh thì những bất cập cũng có mức độ nghiêm trọng không kém. Hiểu thực tế để khỏi bị thất vọng.
Kiếm tiền nhanh chỉ xảy ra ở sòng bạc và nếu đầu tư dễ kiếm tiền như đánh bạc, thì khả năng cao nó là đánh bạc. Chúc bạn thành công.
Bóc Phốt Tài Chính, 15.11.2022