Nhà Ở Xã Hội là gì, nó khác gì với nhà ở thương mại và hình thức hoạt động ra sao? Nội dung sau đây mong giải thích để chúng ta cùng hiểu và so sánh với các nước khác. Trước tiên, xin lưu ý đây không phải là lời tư vấn pháp lý và không thể nào bao trọn tất cả được. Xin bắt đầu.
Nhà Ở Xã Hội là gì?
- Như tên gọi, Nhà Ở Xã Hội là những căn nhà được xây lên với mục đích phục vụ xã hội, thường là cộng đồng xung quanh.
- Đối tượng Nhà Ở Xã Hội nhắm đến là người và hộ gia đình có thu nhập thấp nên không thể nào mua nổi nhà bình thường.
- Vì được phát triển, xây dựng, bảo trợ và quản lý bởi cơ quan nhà nước nên Nhà Ở Xã Hội thường có mô hình phi lợi nhuận. Người mua có thể được vay với lãi suất ưu đãi tầm 4.8% mỗi năm với quy định kèm theo.
- Giá cả cũng thấp hơn mức thị trường. Hiện tại giá bình quân của một chung cư Nhà Ở Xã Hội tại Sài Gòn giao động từ 13 đến 25 triệu đồng một m2, trong khi các dự án thương mại thì 30 đến 50 triệu trở lên. Theo quy định hiện tại thì diện tích chung cư phải tối thiểu là 25 m2 và tối đa 70 m2.
- Một khi mua thì bạn không được tự do chuyển nhượng hoặc bán lại trong 5 năm. Điều này nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ và cá nhân trục lợi. Vì mục đích xây dựng là phục vụ nhu cầu sinh ở chứ không phải để thu hút lợi nhuận.
Ai là người được mua Nhà Ở Xã Hội?
- Không có đối tượng nào bị cấm mua. Nhưng vì số lượng có giới hạn nên những hộ nghèo, cán bộ viên chức, sĩ quan, gia đình bị thu hồi đất, người ở khu vực tái định cư và công nhân có thu nhập thấp sẽ được ưu tiên.
Mức lương tối thiểu và tối đa là bao nhiêu?
- Theo quy định thì thu nhập cá nhân không vượt quá 11 triệu đồng mỗi tháng, đó là mức tối đa. Nó có thể thay đổi trong tương lai.
Nghe thì rất lý tưởng, nhưng tại sao cho tới bây giờ Nhà Ở Xã Hội vẫn chưa phát triển và gặp nhiều vấn đề. Đến năm 2022, cả nước chỉ có 214 dự án Nhà Ở Xã Hội với quy mô 147,000 căn hộ. Đây là một con số quá nhỏ so với các dự án thương mại. Theo Bộ Xây Dựng, chỉ riêng trong năm 2021 thôi thì đã có hơn 1,046 dự án và 299,000 ngàn căn hộ thương mại đang được xây.
Nhưng nguyên nhân là gì?
- Mặc dù mô hình Nhà Ở Xã Hội được ưu ái rất nhiều từ đất, vốn cho đến lãi suất nhưng đa số người dân vẫn e dè. Lý do là chất lượng xây dựng không được như mong đợi và mau xuống cấp. Không ai muốn bỏ tiền để mua một nơi chỉ để thấy nó mất giá trị sau vài năm ở. Kèm với vị trí xa trung tâm, quy định vay vốn khó hiểu, nên người dân không quá mặn mà.
- Trên giấy thì giá Nhà Ở Xã Hội trông rất thấp nhưng một căn cũng ít nhất một tỷ đồng. Nếu lấy thu nhập 11 triệu đồng làm tiêu chuẩn thì giá nhà vẫn cao gấp 7 đến 10 lần thu nhập. Đó là chưa kể sau khi trừ hết chi phí sinh hoạt, một công nhân sẽ còn dư được bao nhiêu?
Vì sao doanh nghiệp tư nhân không xây Nhà Ở Xã Hội?
- Bởi vì mô hình của doanh nghiệp tư nhân là tối đa hóa lợi nhuận chứ không phải làm từ thiện hoặc công ích. Nếu phải chọn giữa việc mua một lô đất, sau đó xây dự án rồi bán lại với giá gấp chục lần so với bán không lời, thì có lẽ không cần phải suy nghĩ.
- Nhà Ở Xã Hội là trách nhiệm của chính phủ vì họ có ngân sách, quyền quyết định chính sách và hưởng trợ cấp. Doanh nghiệp tư nhân có thể là đối tác xây dựng, tư vấn và quản lý. Nhưng người bỏ vốn vẫn phải là nhà nước. Thiếu đi yếu tố đó thì sẽ không thể nào có Nhà Ở Xã Hội được.
Mô hình Nhà Ở Xã Hội ở các nước khác như Mỹ Âu thì sao?
- Quốc gia nào cũng có Nhà Ở Xã Hội, tiếng Anh gọi là Social Housing hay Public Housing. Nó thuộc sự quản lý của cơ quan an sinh xã hội vì chỉ phục vụ cho người có thu nhập thấp. Nhưng không phải ai cũng có thể tiếp cận được, bạn phải nộp đơn và có thể chờ đến hai năm vì số lượng có giới hạn.
- Ví dụ Singapore vì số lượng đất có giới hạn nên chính phủ quản lý phần lớn bất động sản, cho nên đến 87% người dân đang ở nhà chính phủ.
- Ở Mỹ và Châu Âu thì chính phủ có các chính sách hỗ trợ như giới hạn giá thuê nhà, trợ cấp thuê nhà và trợ cấp lương thực. Mục đích là tạo cơ hội để người nghèo có chỗ sống tạm qua ngày và cũng không ai muốn mắc kẹt trong cái tình trạng đó hoài. Tối ưu nhất là chương trình ưu đãi mua nhà, bạn chỉ cần cọc 3% và phần còn lại trả góp. Các ngân hàng vì được bảo trợ gói vay nên cũng không ngần ngại cho người có thu nhập thấp vay, miễn sao họ đạt tiêu chuẩn.
Mới đây, tập đoan VinGroup thông báo sẽ xây dựng Nhà Ở Xã Hội với giá 300 triệu, vậy có khả thi không?
Có nhiều cách để họ xây một căn hộ rồi bán với giá đó. Bao gồm ưu đãi đất, thuế và diện tích. Một khu đất để được hưởng chế độ ưu đãi thì cần phải xây một lượng Nhà Ở Xã Hội, phần còn lại là nhà ở thương mại. Đó là chưa nói về địa điểm, khu dân cư đó có thể ở ngoại ô cho nên giá đất sẽ rẻ hơn.
Còn về thực tế thị trường Nhà Ở Xã Hội sẽ ra sao?
Có một nghịch lý này ở Việt Nam, đó là tuy gọi là Nhà Ở Xã Hội nhưng giá vẫn cao so với thu nhập của người dân. Một căn hộ rẻ nhất cũng phải một tỷ, nghĩa là gấp chục lần thu nhập. Một công nhân sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc trả góp, đó là nếu họ đạt tiêu chuẩn và chấp nhận Nhà Ở Xã Hội. Vẫn còn nhiều bất cập cho nên mô hình Nhà Ở Xã Hội cho đến nay vẫn chỉ là dự án trên giấy chứ chưa thuyết phục người dân. Nhưng trong tương lai thì có thể sẽ thay đổi.
Cảm ơn các bạn đã theo dõi, nếu có ý kiến gì thì hãy bình luận phía dưới.
Nguyễn Trọng Nhân & Lê Mỹ Ngân, 26.5.2022