Thị trường bất động sản Việt Nam quá điên khùng và vô cùng khó hiểu. Nếu có cái gì đó khó giải thích thì có lẽ là đây. Nó không dựa trên nguyên lý cung cầu, nhu nhập, sản xuất hay giá trị gì.
Như một cái bong bóng, nó được thổi phòng lên từng ngày và không có dấu hiệu ngừng lại. Nếu theo dõi báo chí thì những tiêu đề như sau sẽ làm bạn sốc.
1. Một m2 đất ở Phố Cổ được bán với giá hơn một tỷ đồng.
2. Một triệu đô la chỉ mua được 10 m2 đất ở Thủ Thiêm.
Như nói nhiều lần, với đà này thì đa số người Việt sẽ phải ở thuê suốt đời. Vì nếu phải để dành thì sẽ mất 50 năm mới đủ.
Vì sao điều kỳ quái này lại tồn tại. Hãy cùng tìm hiểu. Chúng ta sẽ bắt đầu với một vùng nắng cháy bỗng thăng tiến nhanh chóng nhờ tài nguyên sẵn có, đất đai.
Đà Nẵng được mệnh danh là thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Nằm ở ngay giữa đất nước, nơi đây thừa hưởng gần như tất cả có thể về văn hóa và địa lý. Được thiên nhiên ưu đãi kèm với sự cải tiến không ngừng, thành phố này đã bỏ ra những địa phương lân cận để vươn mình trở thành một trung tâm không chỉ của riêng miền Trung mà của cả nước.
Nếu bạn là một du khách đến chơi thì sẽ ít nhiều bất ngờ với sự quy hoạch và những tòa nhà cao tầng. Biển Mỹ Khê, Núi Sơn Trà và Đèo Hải Vân có thể chinh phục bất cứ ai. Từ góc nhìn bên ngoài, Đà Nẵng không có gì để chê.
Nhưng có một vấn đề đáng khiến nhiều người trở nên bất mãn. Đó là trong những năm qua, giá nhà đất ở Đà Nẵng tăng một cách chóng mặt. Gọi là sốt đất thì có lẽ quá nhẹ, gọi là điên khùng thì vẫn chưa đủ.
Đến mức nào.
1. Thu nhập bình quân của người Đà Nẵng chỉ 62 triệu mỗi năm hoặc 5.2 triệu đồng mỗi tháng.
2. GDP đầu người chỉ $3,600 mỗi năm hoặc 6.9 triệu đồng mỗi tháng.
3. Còn giá đất ở trong khu vực Đà Nẵng thì lại dao động từ 30 đến 100 triệu một m2. Còn ở khu vực trung tâm thì cao hơn nhiều và giá cả không ngừng tăng.
Có nghĩa là một người dân Đà Nẵng bình thường đi làm cả năm trời cũng chỉ mua được một m2 đất ở nơi mình đang sinh sống. Thậm chí không đủ. Vì sau khi trừ chi phí sinh hoạt thì có lẽ chỉ đủ để mua được một phần nhỏ của một m2 đất.
Nếu tính ngược lại, lấy giá đất chia cho thu nhập thì một người Đà Nẵng phải đi làm 50 đến 100 năm để mua được căn nhà.
Điên rồ đúng không. Người dân của thành phố đáng sống nhất không thể mua nổi mảnh đất mình sinh sống, nơi họ gọi là nhà.
Nhưng bất chấp sự vô lý đó, Đà Nẵng vẫn tăng trưởng. Kéo theo đó là một tầng lớp giàu có từ đất đai.
Từ những năm 2010, Đà Nẵng nổi dậy như một hiện tượng kinh tế làm ngạc nhiên cả nước. Từ một địa phương tụt hậu, Đà Nẵng bỗng bay lên để trở thành trung tâm thu hút sự chú ý.
Hàng loạt hộ gia đình nghèo bỗng dưng trở thành triệu phú đô la vì có sẵn đất, khi nó tăng thì họ nhận ra mình đang đứng trên bãi vàng. Nếu bạn ở Đà Nẵng hoặc có thời gian sinh sống ở đây thì sẽ thấy câu chuyện làm giàu rất giống nhau.
Gia đình kia trước đây rất nghèo nhưng họ có đất. Rồi những năm 2010 trở đi thì giá đất lên. Thế là họ bán. Sau đó mua nhà, xây trọ và có cuộc sống dư dả. Tất cả là nhờ đất.
Câu chuyện của Đà Nẵng là tiêu biểu cho hàng loạt địa phương khác ở Việt Nam. Cơn sốt bất động sản tạo ra hai tầng lớp rõ rệt. Những ai đã có tài sản đã trở nên giàu có, như tiền trên trời rơi xuống. Còn những ai làm công ăn lương thì như dậm chân tại chỗ.
Tới đây thì bạn sẽ hỏi, vì sao.
Có nhiều nguyên nhân. Ở đâu cũng có sốt đất chứ không riêng Việt Nam, nhưng ở đây, chúng ta chỉ bàn về thị trường Việt Nam.
Nhưng trước tiên, chúng ta phải so sánh để thấy giá nhà đất ở Việt Nam điên đến mức nào. Có rất nhiều mô hình nhưng ở đây sẽ dùng công thức [1] Giá nhà bình quân chia cho [2] Thu nhập bình quân.
1. Sài Gòn. Với mức bình quân 45 triệu m2 cho chung cư trung cấp thì một căn sẽ có giá tầm 3 tỷ đồng hoặc $130,000. Lưu ý đây chỉ là giá chung cư chứ không phải nhà đất. Chia cho thu nhập bình quân $6,000 thì tỷ lệ của “Giá chung cư / thu nhập” là 21.67. Còn nếu lấy giá nhà đất thay vì chung cư thì tỷ lệ sẽ lên 50 đến 100.
2. New York. Lương bình quân $69,000 còn giá nhà là $760,000. Tỷ lệ là 11.
3. London. Lương bình quân $53,000 và giá nhà là $800,000. Tỷ lệ 15.
4. Sydney. Lương bình quân $55,000 và giá nhà là $700,000. Tỷ lệ 12.73.
Cho dù bạn lấy đô thị nào để so sánh đi nữa thì kết quả cũng không quá khác. Giá nhà ở Việt Nam, nhất là ở Sài Gòn và Hà Nội, đều ở mức cao không tưởng. Nếu một người bình thường ở Mỹ hay Anh chỉ cần đi làm 10 năm để mua được thì một người Sài Gòn phải mất tận 20 đến 50 năm. Đó là lấy lương trước thuế và chi phí.
Có thể tạm kết luận rằng, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức cao khó hiểu và vượt tầm kiểm soát.
Để phân tích thì chúng ta nên xét những yếu tố sau.
1. Mật độ dân số.
2. Thu nhập.
3. Nhu cầu và văn hóa.
4. Lạm phát và thuyết tiền tệ.
5. Tâm lý đầu cơ.
Mật độ dân số
“Hãy mua đất, người ta không tạo ra thêm nữa đâu.” Đây là một câu phổ biến của Mark Twain thường được dùng trong những bài về bất động sản. Nó cũng hợp lý, con người ngày càng đông trong khi đất thì cố định. Con người hiện đại thì có xu hướng sinh sống ở các thành phố lớn còn các vùng quê thì phải đối mặt với nạn giảm dân số. Nơi nào càng đông dân thì giá đất càng cao vì nhu cầu càng nhiều.
Nhưng nếu so Sài Gòn và Hà Nội với những thành phố khác thì sao.
1. Sài Gòn có mật độ dân số 4,292 người cho mỗi km2.
2. Hà Nội thì ít hơn với 2,398 người cho mỗi km2.
Nếu bạn sinh sống ở hai thành phố này thì sẽ cảm thấy đường phố lúc nào cũng đông và chật chội. Nhưng những đô thị khác thì lại nhiều hơn.
1. New York 6,793 người/km²
2. London 5,203 người/km²
3. Sydney: 2,058 người/km2
Có nghĩa là mật độ dân số không phải là nguyên nhân khiến giá nhà ở Việt Nam cao vì có rất nhiều thành phố khác đông dân hơn nhưng giá nhà theo thu nhập vẫn ở mức bình quân. Cho nên lý do này không hề hợp lý chút nào.
Thu nhập
Bất động sản như bao thứ khác, giá cả của nó được quyết định bởi cung cầu. Có người mua thì mới có người bán. Nhưng một lần nữa, điều này khiến chúng ta phải tự hỏi. Thu nhập của người Việt Nam chỉ bằng một phần mười hoặc hai mươi của nước khác nhưng giá nhà lại tương đương. Có gì đó sai sai.
Như đã nói ở trên, giá nhà ở Sydney chỉ gấp 10 lần thu nhập, còn ở Sài Gòn thì ít nhất là 20. Ai là người mua thực sự và đây là cung cầu thật hay giả. Cho nên thu nhập cũng không giải thích được giá nhà ở Việt Nam.
Nhu cầu và văn hóa
“An cư lạc nghiệp.” Đây là một câu nói phổ biến cho rằng vì tư duy thích mua nhà của người Việt Nam nên đã dẫn đến tình trạng bong bóng. Nhưng con ng ở đâu mà không có nhu cầu mua nhà.
Theo khảo sát của tạp chí Inc, 89% người trẻ Mỹ muốn mua nhà. Ai trong chúng ta cũng muốn có chỗ ở ổn định để lập gia đình, theo đuổi sự nghiệp và an tâm về mặt tài chính. Mua nhà là nhu cầu tất yếu dù bạn ở Đông hay Tây, Việt Nam hay Mỹ. Nếu đổ lỗi cho văn hóa an cư lạc nghiệp thì có lẽ cả nhân loại cần được lên án. Cho nên đây cũng không phải là nguyên nhân dẫn đến giá nhà cao bất thường.
Lạm phát và thuyết tiền tệ
Trong những cách giải thích thì thuyết tiền tệ có lẽ là hợp lý nhất. Giá tài sản tăng cao do in tiền quá nhiều. Vì khi nền kinh tế có lền tân tạo thì nó phải chạy vào đâu đó. Ở Việt Nam thì kênh đầu tư chính là bất động sản.
Thuyết tiền tệ như sau.
1. Chính phủ in tiền.
2. Tiền chạy vào hệ thống ngân hàng.
3. Sau đó chạy vào doanh nghiệp và người dân.
4. Họ có thêm tiền để tiêu. Trong khi số lượng tài sản cố định thì giá cả được đẩy lên.
Nhưng ở đâu mà không có chính phủ in tiền. Không lẽ Việt Nam in nhiều hơn nên giá nhà cao hơn?
Đó là vì sao yếu tố cuối cùng cũng là nguyên nhân chính. Đầu cơ.
Tâm lý đầu cơ
Việt Nam là nền kinh tế bất động sản. Nói như vậy cũng không quá đáng. Hãy suy ngẫm về những điều sau đây.
1. Bất động sản chiếm 22% GDP Việt Nam. Trong khi ở Mỹ chỉ chiếm 6%, ở Úc 5.8% và ở Anh 8%. Nghĩa là kinh tế Việt Nam tăng trưởng dựa trên bất động sản và nó chiếm gấp 3 so với nước khác.
2. Trong top 10 người giàu nhất Việt Nam thì 5 người làm bất động sản.
3. Trong danh mục chỉ số chứng khoán VN30, bất động sản chiếm 22% và tài chính chiếm 42%. Nghĩa là hơn phân nửa giá trị chứng khoán Việt Nam đến từ ngành bất động sản hoặc liên quan.
4. Mới đây, một lô đất ở Thủ Thiêm được đấu thầu với giá 2.4 tỷ đồng hoặc $100,000 cho mỗi m2, một mức cao không tưởng, hơn cả London và New York.
Để phân tích chính xác thì rất khó không có dữ liệu đầy đủ. Nhưng chúng ta chỉ cần quan sát. Hiện tại, đi đâu cũng thấy sốt đất và trào lưu đầu cơ. Lên mạng đọc báo thì thông tin về dự án dân cứ hay mua bán đất đền được đập vào mắt bạn không ngừng nghỉ. Chạy xe ngoài đường thì thấy đầy tờ rơi quảng cáo bán đất. Từ Nam ra Bắc, thành thị đến thôn quê, buôn đất trở thành một cơn sốt.
Có nơi nào điên rồ như vậy không. Có nơi nào đi đâu cũng thấy cò đất và hàng loạt dự án mở ra.
Đây không còn là đầu tư đúng nghĩa nữa mà là đầu cơ chụp giật. Đây cũng không phải là nhu cầu thật của thị trường mà là sức mua của một nhóm thiểu số đang thao túng.
Có quá đáng để nói vậy không?
Thị trường bất động sản Việt Nam thật điên khùng. Tôi từ chối và cũng không thể hiểu được. Cảm ơn các bạn đã theo dõi.
Bóc Phốt Tài Chính | 27.12.2021