Tại sao mặc dù dính vô số tai tiếng nhưng nhiều người vẫn mua chung cư? Vì nếu một người Tokyo chỉ mất 9 năm để mua được một căn nhà, thì người Hà Nội và Sài Gòn phải tốn 169 năm để làm điều tương tự, còn nếu là căn hộ, thì chỉ mất 20 năm.
Tuy có những tiện ích như hồ bơi, bảo vệ, chỗ gửi xe và kế siêu thị, nhưng người mua chung cư luôn gánh một nỗi ám ảnh. Đó là dù bỏ tiền ra mua, nhưng họ không có toàn quyền quyết định và sở hữu.
Sắp tới đây, một đề xuất sẽ giải quyết mâu thuẫn trên bằng cách chấm dứt quyền sở hữu chung cư, để chuyển sang quyền sử dụng có thời hạn. Nghĩa là từ sau, bạn chỉ có thể sống như người ở thuê dài hạn, mặc dù mình là người mua.
Nghe vòng vo và khó hiểu đúng không? Bạn không phải là người duy nhất nghĩ vậy đâu.
Ý tưởng này không mới. Mặc dù đây chỉ là đề xuất chứ chưa thành luật, nhưng nó đã gây hoang mang cho người mua nhà, nhất là với xu hướng mua chung cư khi quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng giảm lại.
Để hiểu vấn đề, bạn cần biết như sau.
Khi bạn mua một căn nhà mặt đất, bạn sẽ có 2 thứ:
- Quyền sử dụng đất dưới căn nhà.
- Quyền sở hữu căn nhà.
Còn khi bạn mua chung cư, bạn có 2 thứ:
- Quyền sử dụng đất tập thể dưới tòa nhà chung cư. Vì khác với nhà mặt đất, đất chung cư có nhiều người sống chung trên đó.
- Quyền sở hữu căn hộ nằm trong tòa nhà trên mảnh đất.
Cả hai đều có vấn đề. Đó là dù là căn nhà hay chung cư thì nó sẽ xuống cấp theo thời gian. Nhiều người lầm tưởng rằng căn nhà sẽ tồn tại vĩnh viễn. Trừ khi nó là lâu đài được xây bằng đá với kỹ thuật thời trung cổ, thì tất cả tòa nhà đều có tuổi thọ nhất định. Hay nói theo cách hiện đại, tòa nhà có hạn sử dụng.
Nhưng khác ở chỗ này:
- Nếu là căn nhà mặt đất, bạn có quyền tự quyết sẽ làm gì tiếp theo. Như nâng cấp hay xây lại. Vì nó chỉ có một người chủ nên không có xung đột với ai.
- Nếu là chung cư thì bạn đồng sở hữu với các chủ căn hộ khác và quyết định cuối cùng phải được tập thể bầu chọn.
Chính điều trên dẫn đến mâu thuẫn. Đó là khi tòa nhà xuống cấp và hết hạn sử dụng, chủ sở hữu nên làm gì.
Vậy các nước khác giải quyết vấn đề này thế nào?
- Ở Singapore: chung cư chính phủ có thời hạn “thuê” 99 năm. Nghĩa là khi mua, bạn thực chất đang “thuê 99 năm.” Lý do là sau này chung cư xuống cấp, nó sẽ được phá vỡ để xây lại. “99 năm” ở đây là khái niệm sở hữu gần như vĩnh viễn.
- Ở Úc, Mỹ và Châu Âu: nguyên tắc chung là bạn đồng sở hữu lô đất với các người chủ khác. Khi tòa nhà quá xuống cấp và cần đập bỏ để xây lại, tất cả sẽ bầu chọn phương án. Hiện tại không có quy định về thời hạn sở hữu và lựa chọn được giao cho các chủ đồng sở hữu.
Ở Việt Nam, vấn đề đất đai trở nên phức tạp hơn vì lý do này. Đó là theo hiến pháp, điều 53:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Giải nghĩa đơn giản: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện dân quản lý.”
Nghĩa là ở Việt Nam, hoàn toàn không có khái niệm tư hữu đất đai. Dù mua nhà hay chung cư, bạn chỉ có quyền sử dụng đất.
Hiện tại, các chung cư ở Việt Nam được chia thành 2 loại đất:
- Đất thuê với thời hạn sử dụng, như 50 năm hay 70 năm. Thời hạn tùy thuộc vào lô đất và địa phương cấp phép. Condotel là ví dụ, khi bạn mua, bạn thực chất chỉ đang thuê dài hạn 50 năm.
- Đất được sử dụng lâu dài. Đa số chung cư nằm trong trường hợp này.
Đề xuất “chấm dứt quyền sở hữu chung cư” muốn giải quyết xung đột tập thể khi chung cư quá xuống cấp. Thay vì để cổ đông quỹ đất và người mua chung cư tự giải quyết, đề xuất đó muốn đưa ra thời hạn cụ thể.
Số năm sở hữu chung cư sẽ là bao lâu? Có thể làm 50 hoặc 70 năm. Tùy theo chất lượng xây dựng.
Nhưng, chính điều đó dẫn đến nhiều vấn đề khác nữa. Nếu đã từng mua chung cư, bạn sẽ dễ hình dung hơn.
Đó là ở Việt Nam, chất lượng chung cư rất tệ và mau xuống cấp. Cộng với việc không được sở hữu đất, trên lý thuyết, nó có thể bị thu hồi.
Chưa hết.
Hiện tại, có rất nhiều dự án đã xây xong hơn chục năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ cho người ở. Nếu là chung cư chưa được cấp sổ hồng thì sao? Người mua không được đồng sở hữu quỹ đất và cả chung cư. Nghĩa là trên giấy, họ không có gì.
Nếu có luật “Chỉ được sở hữu chung cư 50 năm,” chủ đầu tư có thể lợi dụng để trục lợi như sau.
- Họ sẽ xây chung cư với chất lượng chỉ đủ để tồn tại 50 năm.
- Sau đó có cớ để phá rồi xây lại và thu thêm tiền. Hoàn toàn không có động lực gì để xây dựng tòa nhà với chất lượng tốt nhất. Vậy lấy gì bảo đảm chung cư sẽ tồn tại lâu dài?
Bỏ tiền ra, nhưng trắng tay, và không có tiếng nói. Đó là nỗi sợ lớn nhất của người mua.
Rồi nếu mua có nghĩa là “Được sử dụng có thời hạn” thì khác gì thuê. Vậy tại sao người ta phải mua mà không thuê. Lúc đó, ai sẽ bỏ vốn ra xây và mua nữa? Chung cư lúc đó sẽ là một tài sản giảm dần và không ai muốn đốt đồng tiền của mình bao giờ.
Nếu quyết định mua, bạn hãy hỏi rõ chủ đầu tư những câu sau:
- Đất dùng để xây chung cư là đất mua hay thuê?
- Tuổi thọ dự kiến của tòa nhà chung cư là bao lâu?
- Sau này nếu chung cư xuống cấp thì sẽ làm gì?
- Mua rồi bao lâu mới được cấp sổ hồng?
Tâm lý ổn định cuộc sống là nhu cầu cơ bản của bất cứ ai và nơi ở là điểm bắt đầu. Nói ra không phải để làm người đã mua lo lắng. Để giải quyết vấn nạn với chung cư cần nhiều ý kiến và tham khảo. Nhưng bạn không cần là người mua nhà, để thấy sự mâu thuẫn trong đề xuất “Chấm dứt quyền sở hữu chung cư.”
Bóc Phốt Tài Chính, 18.3.2023